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默客微言

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[旧文]开发商基于自利的"楼价下降底线"  

2011-02-21 00:00:23|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  对于广州的楼价升降,我基本上不关心了。正所谓“天价房于我若浮云”是也。反正买不起,关心何用!

  但最近广州、深圳乃至整个珠三角的房价都有不同程序的下降了,有的降幅还蛮大的,而且据称房市人气不足,不少房子也是有价无市,这一现象又令持币观望者对楼价的持续下降充满期待了。

  然而,恰逢此时,有业内人士对广州当前的楼价走势进行预测称,近期楼价下降是开发商冲高楼价不成后的回归,大多数开发商心里有一个价格底线,即使成交不理想,短期内开发商不会将价格降至该底线以下。业界普遍认为此价格底线是楼价下降20%,大致降到今年七八月时候的楼价水平。(12月11日《新快报》)

  其实,对于楼价升降的预测,即使是在楼价一路疯涨的时候,也是难有“共识”的,截然相反的预测也不断相互碰撞。对于广州楼价出现下降趋势之际,有业内人士预测下降幅度在15~20%,也只是预测而已,姑且不论其靠谱不靠谱。只是断言下降20%就是价格底线,却也耐人寻味,值得一议。

  开发商有价格底线,这不奇怪。实际上,如果按开发商的意思,楼价一路上涨最好,继续冲高再冲高,这最符合其利益,而不是如今的掉头下降。但问题是,市场并不完全以开发商的意志为转移。正所谓“形势比人强”。即使强悍如房地产开发商,也未必能完全控制市场走势。况且,这里面有几个因素值得注意:一是近日央行、银监会下发关于“房贷新政”的“补充通知”,“补充通知”明确房贷以借款人家庭为单位认定房贷次数,使一直模糊不清的第二次房贷终于明晰;二是中央经济工作会议决定,将继续强大宏观调控的力度,且明年要“实施稳健的财政政策和从紧的货币政策”,实行经年的“稳健货币政策”宣告结束;三是最近国家部委对囤积土地、捂盘惜售的查处也已加大力度;四是此前的高企房价已令大多数老百姓购不起房,持币观望的心态占据了上风;五是调控房价的各项政策逐步得到落实,效果也慢慢显示出来;六是广州卖地遇冷。

  与此同时,国家在要求各地方政府加大经适房、廉租房、限价房的建设的问题上,意志越来越坚定,各地方政府在中央压力之下,也不得不有所动作。譬如广州,限价房即将上市销售,而住房特困户的居住问题也获得了逐步解决。虽然在限价房、经适房的建设上尚存诸多争议,但其加大建设力度无疑也有助缓解市场需求。

  更值得注意的是,国家已将解决老百姓的住房问题当作当前及今后一段时期工作的重中之重。国务院总理温家宝在新加坡访问期间更对住房政策有重大宣示,这表明了中央解决老百姓住房问题的决心和信心。

  这些信息都指向于,近年来不断高攀的楼价已经难以为继,不是受到中央的宏观调控,就是受老百姓购买力的约束,因此楼价适当下调势成必然。作为开发商对此当然是如鱼饮水冷暖自知,但出于资本的逐利本性,于逢年底之际,企图冲高楼价,以获取利益最大化,同时在今后增加转圜的空间。不过,人算不如天算,冲高不成,楼价反而下降了。此时,只能退而求其次了,就是希望下降幅度越小越好。于是,开发商所谓的价格下降“底线”便浮出水面了。坚守这个所谓的价格底线,也就是开发商期望的赢利底线。

  但其实这个所谓的“价格底线”不仅虚拟,而且这个价格底线能否抵得住市场的大势所趋呢,却也不得而知。再说了,开发商有价格底线,而持币观望的消费者同样也有一个价格预期。如果达不到持币观望者的预期,房产市场同样难免冷清。开发商期望坚守其“价格底线”,但购房者也在观望其价格预期,双方展开一场“博弈”,就看谁有耐性了。双方实现交易的“平衡点”究竟在何处,则只有经过充分的市场博弈之后才能见分晓。

  所以,在楼价刚刚下降之际,开发商就跳出来断言楼价下降的底线,虽然可以理解,但终究不过是一种在商言商、屁股决定脑袋的自利性的预测而已。购房者必须首先清醒地认识到这一点,之后才好判断是否入市购房,这样才不致落入开发商的“预测陷阱”和算计之中。(默客)

 

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